En tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de réviser le loyer de votre logement une fois par an. Cependant, cette augmentation ne s’effectue pas librement. Elle est bien encadrée pour protéger le locataire. Le calcul repose sur un indice publié par l’INSEE et doit respecter des conditions précises de forme et de calendrier sous peine d’être contesté. Nous vous expliquons dans cet article comment calculer le nouveau montant de loyer pour sécuriser votre gestion locative et maintenir une bonne relation avec votre locataire.

Quand et comment initier une révision de loyer ?

Avant toute chose, il faut rappeler que l’augmentation du loyer ne peut intervenir qu’à une seule condition : le contrat de location doit contenir une clause de révision annuelle. Si cette clause est absente du bail, le montant du loyer restera inchangé durant toute la durée de la location.

La révision s’effectue à la date anniversaire du bail, c’est-à-dire la date de sa signature. Il est également possible de choisir une autre date si le contrat le spécifie explicitement. Vous disposez d’un an à partir de cette date pour manifester votre volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, la révision pour l’année écoulée est perdue. À noter également que l’augmentation ne peut pas être rétroactive. Elle ne s’applique qu’à partir du jour de votre demande.

Comment déterminer le montant du nouveau loyer lors d’une révision ?

Le calcul de l’augmentation de loyer se base obligatoirement sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice publié chaque trimestre par l’INSEE équivaut à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. Pour déterminer le nouveau montant, vous devez utiliser le dernier IRL connu à la date de la révision. Cet indice est comparé à celui du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel (hors charges) x (nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)

Par exemple, pour un contrat de location signé le 1er février 2025, le trimestre de référence est le 4e trimestre 2024. Le calcul de la révision en 2026 utilisera l’IRL du 4e trimestre 2025 (le nouvel indice) et l’IRL du 4e trimestre 2024 (l’ancien indice).

Quels sont les plafonds et cas particuliers à connaître ?

Particulièrement pour les zones où le marché locatif est tendu, la loi impose certaines limites à l’augmentation du loyer afin de limiter l’impact de l’inflation. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez faire attention aux points tels que :

• le plafonnement de l’IRL : pour protéger le pouvoir d’achat, le gouvernement a mis en place un bouclier loyer qui plafonne la hausse. En 2025, ce plafond d’augmentation est de 3,5 % pour les baux signés en métropole ;
• les logements à passoire thermique : si le logement est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), toute révision de loyer est interdite en métropole depuis le 24 août 2022 ;
• l’encadrement des loyers : dans certaines agglomérations, le montant du loyer au moment du renouvellement du bail ne peut dépasser un loyer de référence majoré.

Il est à noter que pour les locaux commerciaux ou tertiaires, l’indice de référence n’est pas l’IRL, mais l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) ou l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux).

Comment notifier le locataire du nouveau loyer ?

Après avoir effectué le calcul, vous devez informer votre locataire du nouveau montant par lettre simple ou par lettre recommandée avec accusé de réception pour plus de sécurité. Ce courrier doit préciser le montant de l’augmentation et le nouveau loyer qui sera appliqué. Idéalement, cette notification s’envoie un peu avant la date anniversaire pour laisser le temps au locataire de s’organiser. La mise à jour du loyer se fera ensuite à l’échéance qui suit votre notification.

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Élise Rambaud

Élise Rambaud est une rédactrice spécialisée en emploi et formation, passionnée par l’actualité des compétences et des opportunités professionnelles.