Le droit de préférence du preneur commercial revient régulièrement dans les litiges entre bailleurs et locataires : la décision de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 apporte une précision utile sur la portée de l’offre de vente et les conséquences d’une rétractation du bailleur pendant le délai d’un mois prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Sommaire
Rappel concret de l’affaire tranchée le 25 juin 2026
Dans l’espèce, des bailleurs ont signifié un projet de vente à leur locataire commercial via notaire ; la notification avait été portée à la connaissance d’un sous-locataire qui a manifesté son acceptation sous condition suspensive. Les bailleurs ont ensuite déclaré leur rétractation avant que l’acceptation formelle du locataire principal soit notifiée. La Cour de cassation a jugé que, malgré le caractère d’ordre public du droit de préférence et l’obligation de maintenir l’offre pendant le délai d’un mois, la rétractation d’une offre non encore acceptée motivée par la renonciation du bailleur à vendre est possible : le preneur ne peut pas obliger le bailleur à conclure la vente mais peut engager une action en réparation.
Comment conjuguer le statut spécial des baux commerciaux et le droit commun des contrats
L’article L.145-46-1 protège le preneur en lui donnant la priorité pour acheter le local et en imposant au bailleur de maintenir son offre pendant un mois. Toutefois, ce régime spécial ne vit pas en vase clos : la Cour a combiné cette exigence avec les principes généraux du droit des contrats, en particulier les règles consacrées par les articles 1113 et 1116 du Code civil sur l’offre et sa rétractation.
Autrement dit, l’offre adressée au preneur demeure une manifestation unilatérale de volonté soumise aux règles du droit commun : tant qu’elle n’a pas donné lieu à une acceptation, elle peut — sous conditions — être retirée. La protection spéciale joue surtout pour neutraliser des ventes à des tiers intervenues pendant le délai : ces ventes sont sanctionnées par la nullité.
Que peut attendre le locataire touché par une rétractation ?
Si le bailleur se rétracte avant que l’acceptation soit formellement intervenue, le locataire victime du retrait ne peut pas obtenir la vente forcée. Le recours ouvert est une action en réparation destinée à compenser le préjudice causé par la conduite du bailleur.
Il faut garder à l’esprit deux limites importantes. D’abord, une vente conclue à un tiers pendant le délai légal donne lieu à nullité ; la sanction est plus sévère que celle applicable au bailleur qui se rétracte avant acceptation. Ensuite, la réparation accordée au preneur n’a pas nécessairement pour effet de compenser la totalité des avantages attendus d’un contrat qui n’existe pas : le régime de responsabilité évoqué par l’article 1116 vise une indemnisation sans substituer rétroactivement un contrat.
Risques pratiques et points d’attention pour bailleurs et preneurs
La décision met en lumière plusieurs sources d’instabilité et d’erreur dans la pratique :
- La confusion entre destinataire de l’offre et personnes informées : notifier un sous-locataire peut créer des conflits si la qualité de destinataire n’est pas claire.
- L’absence de preuve d’une acceptation formelle et datée peut laisser la porte ouverte à une rétractation valablement opérée avant rencontre des volontés.
- La motivation du retrait peut devenir un élément de preuve utile pour évaluer la gravité du préjudice et, éventuellement, le quantum des dommages et intérêts si un comportement de mauvaise foi est démontré.
- Pour le preneur, compter uniquement sur une décision d’exécution forcée est illusoire : mieux vaut sécuriser les échanges écrits et agir rapidement pour préserver les droits.
Le sens de la « rétractation motivée »
La Cour parle d’une rétractation « motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». Cela signifie que le retrait doit correspondre à un véritable changement d’intention du propriétaire et non à une manœuvre destinée à neutraliser le droit de préférence. Si la motivation reprochée est détournée, la preuve de la mauvaise foi peut peser sur l’évaluation du préjudice et influer sur le montant de l’indemnisation, sans toutefois aboutir à une obligation de vendre.
Conseils pratiques pour limiter les risques
Que vous soyez bailleur, preneur ou sous-preneur, quelques précautions simples aident à éviter les litiges ou à mieux s’en défendre :
- Rédiger et adresser l’offre avec précision en indiquant explicitement le destinataire légitime (le preneur) et en conservant les preuves de notification.
- Pour le preneur : répondre par écrit, daté et sans ambiguïté dès que possible ; en cas d’acceptation sous condition, préciser le caractère suspensif et son délai.
- Pour le bailleur : documenter sa décision de renoncer à la vente si telle est l’intention, afin d’éviter qu’un retrait apparaisse comme une manœuvre dilatoire.
- Recourir au notaire ou à un conseil pour coordonner notifications et instructions afin d’écarter les malentendus liés à l’intervention d’un sous-locataire.
- Conserver toutes les correspondances et preuves utiles en cas d’action en réparation.
Scénarios à imaginer avant d’agir
Plusieurs configurations factuelles conduisent à des conséquences juridiques différentes et doivent être anticipées : une acceptation pure et simple notifiée avant toute rétractation conduit à la formation du contrat ; une acceptation sous condition suspensive peut différer la formation du contrat jusqu’à la réalisation de la condition ; une notification faite au sous-locataire sans clarté sur la qualité du destinataire crée une zone d’incertitude procédurale. Penser en amont à ces scénarios évite des surprises coûteuses.
FAQ
Peut-on contraindre le bailleur à vendre si celui-ci s’est rétracté avant mon acceptation ?
Non. Selon la solution retenue par la Cour de cassation, lorsque la rétractation intervient avant l’acceptation et qu’elle traduit la renonciation du bailleur à vendre, le preneur n’a pas de droit à l’exécution forcée ; il peut seulement réclamer des dommages et intérêts.
Que faire si le notaire a notifié l’offre à un sous-locataire et que le bailleur se rétracte ensuite ?
Il est essentiel de vérifier la qualité de destinataire de l’offre : le droit de préférence vise le preneur partie au bail commercial. Si une acceptation a été signifiée par le sous-locataire, la situation factuelle doit être analysée attentivement (acceptation pure et simple ou sous condition). Faire établir rapidement les éléments de preuve et consulter un conseil est recommandé.
La rétractation motivée peut-elle être sanctionnée plus sévèrement si elle est faite de mauvaise foi ?
La décision indique que la motivation du retrait joue un rôle dans l’appréciation du cas. Si la rétractation est prouvée comme abusive ou destinée à faire obstacle au droit de préférence, cela ne permettra pas d’obtenir la vente forcée mais peut influencer le montant de l’indemnisation allouée au preneur.
Articles similaires
- Travaux dans un logement loué : quels sont les droits du locataire pour un relogement ?
- Augmentation annuelle du loyer : comment calculer le nouveau montant légalement ?
- Quels changements pour les baux commerciaux après la loi de simplification du 26 mai 2026 ?
- Que devient le logement du défunt en cas de succession ?
- Faut-il vendre les actions du Crédit Agricole ?
Alice Grimaldi est passionnée par les dynamiques entrepreneuriales et l’impact de la réglementation sur les entreprises.
